Đòn Bẩy Tài Chính Đầu Tư Đất: Vay Bao Nhiêu Là Vừa

Tôi viết bài này không phải để dạy anh cách vay tiền. Tôi viết vì tôi từng dùng đòn bẩy tài chính đầu tư đất sai một lần, và cái sai đó dạy tôi nhiều hơn tất cả những lần đúng cộng lại. Anh đang là chủ doanh nghiệp, có chút dòng tiền, nhìn thấy vài lô đất đẹp và trong đầu bắt đầu nghĩ "hay là vay thêm ôm luôn". Tôi hiểu cảm giác đó. Tôi đã ở chính chỗ anh đứng. Nên tôi kể lại, thành thật, để anh khỏi phải trả cái học phí mà tôi đã trả.

Lần tôi vay sai — và cảm giác bị dồn vào chân tường

Có một giai đoạn tôi tự tin lắm.

Việc kinh doanh đang ổn. Đất quanh khu tôi ở lên đều. Tôi nhìn đâu cũng thấy cơ hội. Và tôi tin — tin một cách chắc nịch — rằng giá sẽ còn lên nữa.

Thế là tôi vay khá tay để ôm thêm mấy lô.

Trong đầu tôi lúc đó, bài toán đơn giản: giá lên, bán ra, trả nợ, còn dư một khoản. Tôi thậm chí đã tính sẵn mình sẽ lời bao nhiêu. Tôi không tính chuyện ngược lại, vì tôi không tin chuyện ngược lại sẽ xảy ra.

Rồi giá có lên thật.

Nhưng đây là chỗ tôi hiểu ra một điều mà trước đó tôi chưa từng thấm: giá lên trên giấy không trả được lãi ngân hàng.

Lãi vay không chờ tôi. Mỗi tháng nó vẫn chạy. Đều đặn. Không cần biết thị trường vui hay buồn, không cần biết lô đất của tôi đang "lời" bao nhiêu trên lý thuyết. Tới ngày là phải trả.

Rồi thị trường chậm lại. Người mua ít đi, người hỏi giá thì nhiều mà người xuống tiền thì thưa dần. Lô đất "đang lời" của tôi bỗng đứng im — không ai mua với cái giá tôi muốn.

Trong khi đó tiền lãi vẫn gặm. Tháng này qua tháng khác. Nó không gặm to, nhưng nó gặm liên tục, và cái liên tục đó mới đáng sợ.

Đến một lúc tôi buộc phải bán bớt một lô để nhẹ gánh. Bán đúng lúc chẳng ai muốn mua. Tôi bán thấp hơn kỳ vọng khá nhiều — không phải vì lô đất xấu, mà vì tôi cần tiền gấp, và người mua ngửi được điều đó.

Cái lời trên giấy mà tôi từng khoe với chính mình — biến mất. Sạch.

Cảm giác lúc đó tôi nhớ mãi. Không phải cháy túi, tôi chưa đến mức đó. Mà là cảm giác bị dồn. Bị chính cái quyết định của mình dồn vào thế phải bán khi không muốn bán. Mất quyền chủ động. Người đáng lẽ cầm đằng chuôi lại thành người bị thị trường cầm đằng chuôi.

Giá đất lên hay xuống là chuyện của thị trường. Nhưng tiền lãi là chuyện chắc chắn xảy ra mỗi tháng. Cái tôi không kiểm soát được thì đừng đặt cược. Cái chắc chắn xảy ra thì phải chuẩn bị.

Đó là bài học đắt nhất tôi rút ra về đòn bẩy. Và từ đó tôi tự đặt cho mình vài nguyên tắc, không phải để cấm mình vay, mà để không bao giờ rơi lại vào cái thế bị dồn đó nữa.

Nguyên tắc 1: Chỉ vay phần mình gánh được kể cả khi đất KHÔNG lên

Ngày trước tôi tính đòn bẩy dựa trên kịch bản đất lên. Bây giờ tôi tính ngược lại.

Trước khi vay một đồng, tôi ngồi tự hỏi một câu duy nhất:

"Nếu ba năm nữa lô này y nguyên giá, không lên một xu, mỗi tháng tôi trả khoản lãi này — tôi có sống khoẻ không?"

Nếu câu trả lời là "có" — sống khoẻ, vẫn ngủ ngon, việc kinh doanh không hề hấn — thì tôi mới vay.

Nếu câu trả lời là "chắc phải giá lên thì mới ổn" — thì đó không phải đầu tư nữa. Đó là đánh bạc, chỉ khác là mình tự gọi nó bằng cái tên đẹp hơn.

Đây là cách tôi ước lượng ngưỡng an toàn của mình, và tôi nói định tính thôi vì mỗi người mỗi hoàn cảnh, anh phải tự tính theo sức mình:

• Lấy khoản lãi phải trả mỗi tháng, đặt nó cạnh dòng tiền dư thật sự của anh sau khi đã trừ hết chi phí sống và chi phí vận hành. Không phải doanh thu — dòng tiền dư, cái phần còn lại thật.
• Nếu khoản lãi đó ăn một miếng nhỏ, anh gần như không thấy xót — đó là vùng an toàn.
• Nếu nó ăn một miếng đủ lớn để mỗi lần đến hạn anh phải nhíu mày tính toán — anh đang chạm ngưỡng.
• Nếu để trả được nó anh phải trông vào việc bán đất đúng hạn — anh đã vượt ngưỡng rồi. Dừng lại.

Con số cụ thể mỗi người mỗi khác. Nhưng nguyên tắc thì một: đòn bẩy đúng là đòn bẩy anh gánh được ngay cả trong kịch bản tệ nhất mà anh vẫn thấy được là "đứng im". Vì đứng im nhiều năm là chuyện đất hoàn toàn có thể làm với anh.

Nguyên tắc 2: Đừng để tiền lãi chạm vào dòng tiền doanh nghiệp

Đây là nguyên tắc tôi giữ nghiêm nhất, vì nó liên quan tới cái gốc.

Doanh nghiệp của anh là con gà đẻ trứng vàng. Nó nuôi anh, nuôi gia đình anh, nuôi cả những con người đang đi làm cùng anh mỗi ngày. Nó là nguồn tạo ra tiền — cái máy in tiền thật sự của anh, không phải mấy lô đất.

Đất là chỗ tôi cất tiền, không phải chỗ tôi làm ra tiền.

Khi tôi vay để ôm đất mà khoản lãi bắt đầu thò tay vào vốn kinh doanh — rút bớt tiền lẽ ra để nhập hàng, trả lương, xoay vòng — thì tôi đang làm một việc rất dại: lấy máu của con gà đẻ trứng vàng để nuôi một canh bạc mà tôi không chắc kết quả.

Con gà yếu đi, đẻ ít trứng đi. Mà lô đất thì vẫn chưa chắc lên. Tôi vừa mất phong độ kinh doanh, vừa gánh nợ. Hai đầu cùng chảy máu.

Nên tôi tự vạch một lằn ranh rất rõ trong đầu, và tôi khuyên anh cũng vạch:

1. Tách bạch hai túi. Túi vận hành doanh nghiệp là bất khả xâm phạm. Tiền đầu tư đất phải đến từ phần dư ra sau khi con gà đã được cho ăn no đủ — không bao giờ ngược lại.
2. Lãi vay đầu tư trả bằng dòng tiền cá nhân/đầu tư, không bằng vốn lưu động của doanh nghiệp. Nếu một tháng nào đó anh phải rút vốn lưu động ra trả lãi đất, đèn đỏ đã bật.
3. Doanh nghiệp gặp khó thì đầu tư phải nhường, không phải ngược lại. Thứ tự ưu tiên rõ ràng: cứu con gà trước, đất tính sau.

Đặt cả cơ nghiệp — cái đã nuôi mình bao năm — lên một canh bạc giá đất, để đổi lấy khả năng đi nhanh hơn một nhịp? Với tôi, không đáng. Không bao giờ đáng.

Nguyên tắc 3: Luôn chừa đường lui

Nếu tôi được chọn một nguyên tắc duy nhất để dặn lại, tôi chọn cái này.

Người có đường lui và người bị dồn vào chân tường — đứng trước cùng một thị trường xuống — hành xử hoàn toàn khác nhau.

Người bị dồn phải bán. Bán bằng mọi giá, bán đáy, bán cho người đang chờ mình gục. Vì lãi đến hạn, vì không còn tiền xoay, vì không còn lựa chọn nào khác.

Người có đường lui thì được quyền chờ. Thị trường xuống? Kệ nó. Anh vẫn có tiền trả lãi vài tháng, vẫn ngủ ngon, vẫn chờ được đến lúc người mua tử tế xuất hiện. Anh bán vì anh muốn, không phải vì anh bị ép.

Khác biệt giữa lời và lỗ, rất nhiều khi, không nằm ở chỗ mua đúng lô hay sai lô. Nó nằm ở chỗ ai giữ được quyền chủ động lâu hơn.

Nên tôi luôn giữ một khoản dự phòng — đủ để trả lãi trong nhiều tháng dù mọi thứ đứng im hoàn toàn, không bán được gì, không có đồng nào chảy về. Coi như một cái đệm.

Cái đệm này trông có vẻ "lãng phí" khi thị trường đang lên — tiền nằm không, không sinh lời. Nhưng nó chính là thứ mua cho tôi quyền được bình tĩnh khi thị trường xuống. Và quyền bình tĩnh đó, tôi đã trả giá đắt mới hiểu, đáng giá hơn nhiều so với chút lời tôi bỏ lỡ vì "để tiền nằm không".

Anh tự tính đệm của anh dày bao nhiêu là đủ. Nhưng có một cái đệm — luôn luôn.

Dấu hiệu anh đang vay quá sức

Nhiều khi mình không nhận ra mình đang vượt ngưỡng, cho đến khi đã muộn. Nên tôi liệt kê ra đây vài dấu hiệu — chính là những thứ tôi từng thấy ở bản thân mình mà bỏ qua. Nếu anh gật đầu với vài cái trong số này, hãy dừng lại nghĩ kỹ:

1. Anh tính bài toán lãi vay dựa trên giả định giá sẽ lên. Nếu bỏ giả định đó ra thì bài toán sụp — anh đang vay bằng niềm tin, không phải bằng sức.
2. Đến kỳ trả lãi, anh thấy hồi hộp. Cảm giác cơ thể không nói dối. Bình an là an toàn; hồi hộp là đang căng.
3. Anh bắt đầu nhìn vào vốn kinh doanh mỗi khi cần xoay tiền trả lãi. Con gà đẻ trứng đang bị đụng tới.
4. Anh mong bán được lô đất "cho nhẹ người" hơn là "vì được giá". Động cơ đã đổi từ đầu tư sang thoát thân.
5. Anh ngủ không ngon vì mấy lô đất. Cái này với tôi là dấu hiệu rõ nhất. Đầu tư đúng cách phải làm anh ngủ ngon hơn, không phải mất ngủ.
6. Anh không còn khoản dự phòng nào — mọi đồng đều đang "làm việc". Nghe thì hiệu quả, nhưng đó là lúc anh không còn đường lui.

Không cần gật đủ sáu cái mới đáng lo. Với tôi, chỉ cần cái số năm — mất ngủ — là đủ để tôi ngồi xuống tính lại toàn bộ.

Vậy có nên dùng đòn bẩy tài chính đầu tư đất không?

Có. Tôi không chống việc vay.

Đòn bẩy tài chính đầu tư đất đúng liều là một công cụ tốt — nó giúp người có kỷ luật đi xa hơn, nhanh hơn, mà vẫn ngủ ngon. Người giàu bền vững nào cũng biết dùng đòn bẩy. Vấn đề chưa bao giờ là vay hay không vay.

Cái tôi chống là vay bằng niềm tin "chắc chắn sẽ lên".

Vì không ai chắc chắn được điều đó. Kể cả người trong nghề lâu năm. Kể cả tôi. Thị trường không nợ ai một lời hứa. Ai bảo với anh rằng họ chắc chắn giá lên, người đó hoặc đang bán cho anh cái gì đó, hoặc chưa từng bị thị trường dạy cho một bài học.

Với người làm chủ như anh và tôi, tôi tin vào một điều giản dị: bền vững quý hơn đi nhanh một nhịp rồi ngã.

Đi chậm mà chắc. Vay trong sức. Chừa đường lui. Giữ con gà đẻ trứng vàng an toàn. Ngủ ngon mỗi đêm. Và còn nguyên con đường dài phía trước để đi.

Đó mới là kiểu giàu tôi theo đuổi. Không phải giàu trên giấy một mùa rồi trắng tay một mùa. Mà giàu đều, giàu chắc, giàu tới già. Và với tôi, dùng đòn bẩy tài chính khi đầu tư đất một cách có kỷ luật chính là để đi tới cái giàu bền đó — chứ không phải để đánh cược nó.